香港四大家族楼市承压，融资与转型挑战并存

内地与香港楼市持续处于下行期，以地产开发为主要业务的香港四大家族也面临不小的债务压力。

近期，香港四大家族中的长实集团（1113.HK）、新世界发展（0017.HK）、恒基地产（0012.HK）相继公布融资计划，合计获得流动性约1352亿港元。其中，恒基地产在7月8日宣布拟发行80亿港元可换股债券，新世界发展在6月30日获得银行882亿港元再融资支持，而长实集团则在6月20日向香港交易所申请50亿美元（折合约392亿港元）欧洲中期票据计划上市。此外，长实集团在7月10日还宣布发行4批总值超过20亿港元的中期票据，为上述总值50亿美元的欧元中期票据发行计划的一部分。

老牌港企近期大幅举债，背后不乏对即将到期债务的应对考量。恒基地产截至2024年末的债务总额合计859.08亿港元，其中一年内到期的银行及其他借款约175.86亿港元，在手现金约179.19亿港元。新世界发展的债务压力更为突出，截至2024年末，其一年内到期债务约322.09亿港元。相对而言，长实集团与新鸿基地产（0016.HK）的负债情况稍显从容。

过去近半个世纪，凭借地产逐渐发家的香港四大家族，构建了横跨公用事业、零售、能源等多元化产业的商业巨轮。如今，长实集团等港资房企集中加杠杆，一方面彰显资本市场对其发展前景的信任，另一方面也折射出在行业下行周期中，即使是以稳健著称的港资房企，也难以独善其身。

1 住宅业务波动，中环新海滨项目迎来大租户

2021年11月，香港拍出了有史以来最贵的地块。恒基地产旗下子公司投得香港中环新海滨3号用地，中标价508亿港元。彼时，恒基地产联席主席李家诚表示将投资630亿港元将此项目打造成为香港最具标志性的世界级地标建筑。该项目预计分别于2027年和2032年完成。

近两年，香港楼市面临下行趋势，以中环为核心的商业办公租赁市场成为企业的发展机遇。今年6月，美国量化交易与投资管理公司Jane Street与恒基地产签订租约，租用中环新海滨旗舰项目第一期六层楼面，面积约22.3万平方呎，租赁年期为5年。

相较于住宅开发的高周转模式，商业地产的投资回报周期更为漫长，导致资金长期沉淀，恒基地产亦面临补充流动性的需求。为此，恒基地产宣布拟发行总额80亿港元、0.5%利率的有担保可换股债券。

2 地产豪门光环褪去

在行业深度调整背景下，曾支撑老牌港资房企发展的囤地模式日渐失效，四大家族的光环亦逐渐褪去。根据Wind统计数据，2024年，长实集团、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展累计实现营业收入1749.05亿港元，同比下滑18.58%；净利润193.16亿港元，同比下滑62.62%，其中新世界发展出现巨额亏损。

各大家族均选择打折卖房回笼现金。例如，长实集团在香港的Blue Coast项目推出低价房源，低于成本价；在内地的御翠园项目也推出打折房源。而新鸿基地产和恒基地产的多个楼盘亦采取随行就市策略。

今年3月，恒基地产创始人李兆基离世。至此，香港四大家族创始人仅长实集团李嘉诚仍健在。行业进入深水区，破解周期难题成为新一代家族接班人的必修课。