自如：从租房革新到资产管理，引领行业变革

2011年夏季，一群中国企业家飞往日本和美国。

他们来自当时房地产行业中的一支劲旅，以创纪录的交易额崭露头角，此行的目的是向这些起步更早、规模更大的市场中的前辈企业学习成熟的市场发展路径。

这群人中，包括了正在链家筹备新业务的熊林。

2011年之前，住房租赁市场尚处于C2C阶段：中介仅负责促成交易，房东则希望将房屋整体出租。熊林计划投身租住领域，将分散在市场中的个人出租房源“产品化”，组建团队、成立机构向个人房东“拿房”，并进行产品化改造和服务配备，将C2C转变为C2B2C模式，使当时处于灰色地带的市场变得透明。

美国同行曾告诉他：“你们的模式不可能成功。”从成千上万个小区的上万名个人业主手中拿房、改造、拆分、出租，分散的房源和租客会带来极高的人力、维护和管理成本。

“他们可能对这个市场不太了解，对我们这个团队也不太了解。”熊林和创始团队决定坚持自己的判断。

当时，住房租赁市场的供需两端正处于史上最快的“增量扩张”期。熊林判断，这个活跃度高、增长潜力巨大的市场，“尚未被大多数商业机构定位为一种模式或值得探索的领域，大家仍深陷在传统房地产开发逻辑中。”

从美国归来数月后，该平台正式上线了首批房源，并确定了品牌名称：自如。中国长租行业的新纪元由此开启。

自如将核心工作聚焦在三个方面：

一是产品，将原本分散、按整套出租的房源以间套形式释放，并对房源进行统一改造和标配家具家电，以更好地满足单人至情侣及小家庭等主流租房人群的需求，大幅提升房源利用效率。

二是服务，提供保洁、维修等租期服务，实现租住品质的可控与稳定，让“租到好房”从偶然事件变为可预期的结果。

三是科技，一方面将房源信息全面线上化，提升看房体验和效率；另一方面通过大数据与算法优化供需匹配链路，使租客需求与房源特征精准对接。同时，利用科技推动租赁服务从粗放运营走向精细化管理。

在自如创立之前，传统租赁市场的“C2C”模式长期处于“散、乱、低效”的状态。自如让行业看到了“B”端在其中能发挥的价值。自此开始，房屋租赁从传统的低效、非标模式迈向规模化、专业化新阶段。在中国一线和新一线城市，租房体验如同线上订酒店一样简单。住房租赁行业首次改变了底层逻辑。

随着自如铺设标准化运营的底层架构，市场口碑和商业模式得到验证，长租行业迎来了高速发展。但自如提出，是时候做出改变了。

2021年，熊林决定推翻沿用10年的模式，全面转向“增益租”，将自如转型为一家资产管理公司。

“理论上把每一个业主当作他拥有一栋五星级酒店或经济型酒店，我们像管理酒店一样来帮您规划未来十年这个房子应该如何出租。”熊林表示，这是一次底层逻辑的变革。

外界不解的声音再次出现，如同2011年创立时一样，再次告诉自如“行不通”。转换模式的首月，自如从月均收房5000套骤降至213套。

然而市场很快印证了熊林的判断。2021年之后，租赁市场快速下行，大量租赁企业未能抵御冲击而倒下。而自如因提前完成模式转型而健康存活。目前，自如运营的房源中已有70%以上切换到了增益租。

此前，租赁企业为了获得更高回报而不断拼规模、拼资金，尽可能多地掌控区域租赁资源以获取市场定价权。但四年前，自如率先转向挖掘运营价值并用增益租构建了一个稳健的模式成为中国专业化住房租赁市场健康发展的新坐标。

熊林认为所有趋势都是不断积累的结果做企业不能靠运气。“企业增长可从三个维度来看：一是规模二是质量三是很多人不看重的年龄。”

企业也有自己的年轮和生命经验能力和风险都是不断积累的结果。

10月13日在拥有百年银杏的四合院落里自如与36氪两位创始人展开了一场对话讲述自如14年来的成长与转变。

这14年也正好是中国房地产跌宕起伏的阶段。在这段大叙事中自如作为其中一个重要领域的核心参与者像一棵树一样用年轮记录着风雨和四季轮换将其变成自己的增长与韧性。

以下为自如董事长、CEO熊林与36Kr CEO冯大刚的对话实录（经整理有删减）：

01

14年前做别人不做的事自如第一次改变租住市场的底层逻辑

冯大刚：自如是不是中国最大的房东？

熊林：不应这样讲。

冯大刚：那自如是什么？

熊林：提供高品质居住产品和服务的一家科技公司。

冯大刚：为何要强调它是一家科技公司？

熊林：因为从第一天开始自如就是做产品、服务通过科技让大家获得更轻松的租住体验。

冯大刚：14年前创立这个品牌时有没有一个畅想要做一个什么样的业务有一个什么样的商业模式？

熊林：我和左总通过咨询项目认识思维模式非常像为一件事情准备很长时间。首先我们去美国、日本看外部情况了解行业公司有什么形态从什么阶段起步。另外是看自己内部从一个咨询顾问角度很容易看到这样的机会。

冯大刚：在自如做之前市场中有没有类似的公司做类似的事情？

熊林：没有。

冯大刚：他们为什么不做？

熊林：在中国的居住领域租赁在很长一段时间并未被大多数商业机构视为一种商业模式大家在传统房地产开发逻辑中。我们看到中国存量房二手房的增长有大量房子已建出实际上大部分用于出售但开始有房子变成出租我们判断这个趋势会越来越大。

02

十年让租房像订酒店一样简单

冯大刚：如何看待散落在各小区的零散房源当时房子品质、服务品质不太好对吗？

熊林：这就是专业化住房租赁机构在行业中的价值所在。

第一个也是最核心的是真正理解用户和房东的需求在供给端和需求端之间进行产品化改造和包装。

03

“增益租”转型引领自如韧性增长