万科债券展期引发市场震动，偿债压力成关注焦点

银行于11月26日深夜披露了万科一笔20亿元债券将展期的消息，随后该公司多笔债券价格继续大幅下跌。

11月27日，深交所发布公告，称“22万科06”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，根据相关规定，对该债券实施临时停牌，并于15时27分复牌。

除上述债券外，深交所公告显示，“21万科02”跌超41％，“21万科06”跌超36％，“22万科02”跌超28％，均出现盘中临时停牌。此外，“22万科04”跌超41%，“21万科04”跌超36%，同样出现盘中临时停牌。

在万科这笔20亿债券展期消息震动市场的前一天，万科债券和股价已出现异动。万科11月26日遭遇了“股债双杀”，当日，万科A日股价一度下探至5.89元/股，创2015年10月以来新低，港股万科企业跌幅超过4%。同时，其多笔债券盘中跌幅超过20%，触发临时停牌。

分析人士表示，万科未来两年将迎来偿债高峰期，其接下来的走向充满了不确定性。

一家研究机构的分析师向记者表示，尽管市场此前对万科的偿债能力有所担忧，但在大股东深铁用真金白银展开的强力支持下，万科曾平稳度过了一段时期。

“然而，其债务压力的问题并未从根本上得到解决。按照深铁的企业规模等各方面情况来看，其能否持续给予万科足够的支持，确实存在疑问。对深铁而言，一方面要支持万科，另一方面也不能不考虑自身的能力所及以及自身的稳定和安全。”上述分析师补充道。

展期风暴

分析人士认为，万科债券今日出现大幅下跌，与前一晚发布的公告有密切关系。

11月26日深夜，浦东银行发布了一份关于万科将召开“22万科MTN004”债券持有人会议的公告。该笔债券本金兑付日为2025年12月15日，债券余额为20亿元，年利率为3%。

公告明确，持有人会议将于2025年12月10日召开，本次会议的主要议题是审议本期债券展期相关事项。“展期”二字，成为了备受关注的关键词。

那么，万科债券展期是否意味着违约？此举是否可视为企业“出险”的前期预警信号？

就此问题，中指研究院企业研究总监刘水向记者指出，在本金兑付日前，如果展期获得债券持有人表决通过，严格来说展期就不是违约。

“但是，债券展期会对公司信用造成很大伤害，投资机构对公司偿债能力的信任度会严重下降，不利于后期的融资。根据公开市场观察，近几年债券展期的房企后来基本都发生了违约情况。”刘水表示。

分析师认为，从该公司的财务情况来看，万科的偿债压力不小。

据企业预警通数据，万科目前有16笔存续债券，包括7笔公司债、6笔中票和3笔企业ABS，规模合计217.98亿元。其中，将在一年内到期的债券有8笔，规模达157.53亿元。

而今年12月，万科将有两笔中票到期，分别为12月16日到期的“22万科MTN004”，规模20亿元；以及12月28日到期的“22万科MTN005”，规模37亿元。

刘水指出，按公开市场信息，2025年12月万科境内债到期余额就有57亿元。除这笔将展期的20亿元债券外，万科12月还有37亿元债券需要偿还。对于目前的万科来说，偿债压力可谓相当大。

“未来两年，万科将迎来偿债的高峰期。万科在2026年要偿还超过120亿元的境内债，而在2027年还要偿还70亿元的海外债以及超过30亿元的境内债。”刘水表示。

业内人士认为，从企业基本面来看，尽管万科的负债率有所下降，但目前还未从根本上摆脱流动性紧张的局面。

据万科在2025年三季报中公布的数据，截至报告期末，公司有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。截至报告期末，万科总资产约1.14万亿元，归属于上市公司股东的所有者权益为1757亿元。

根据其公布的合并资产负债表数据（截至2025年9月30日），万科负债合计8355亿元；一年内到期的非流动负债约1278亿元；货币资金为656.8亿元；存货约为4230亿元；投资性房地产为1390亿元。

偿债能力疑虑

在展期风暴前，市场上已对万科与偿债能力相关的问题产生了疑虑。

在万科于11月20日召开的2025年第一次临时股东会上，通过了阶段性借款“硬上限”框架：自2025年起至股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款。目前，深铁已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。

分析人士认为，这意味着万科短期内可能难以从大股东获得直接借款。后续其需要以市场化方式、更多依靠自己的力量来化解债务。

刘水指出，截至2025年11月12日，深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元。外部的直接“输血”或已告一段落。

在汇生国际资本总裁黄立冲看来，借款“硬上限”框架更多是“间接影响”，并非机制上的刚性触发。相对于万科数千亿级别的有息负债而言，这只是一个“重要补充”，但不足以根本改变资产负债表结构。

“商业银行在给万科做内部评级、定价和分类时仍要遵守地产集中度管理、不良认定、拨备覆盖等监管约束。对已划为关注类、次级类的敞口普遍不敢轻易大幅降息。”黄立冲在接受记者采访时说，“只能通过展期、重组等方式控制风险；降息空间更多体现为压缩溢价而非回到优质房企的定价中枢。”

事实上深铁已向万科投入了不少资金。公开资料显示铁深在分别在华润及恒大手中以372亿元和292亿元的价格收购万科的股权股权收购的投资金额约664亿元。在投入资金帮助万科缓解库存压力外还认购了中金印力消费REITs份额并在深圳湾超级总部基地地块联合竞得方面投入资金。此外在还以受让万科红树湾相关项目权益的方式进一步支持了万科。

“这笔‘22万科MTN004’债券的展期标志着大股东深铁将可能不再向万科借贷供其还债而是让万科以市场化方式以自己的力量化解债务。”刘水表示。“后续的化债方式更多是展期出售资产再融资债转股等。”

“对于万科来说债券展期表明公司偿债能力严重不足不利于后续融资。购房者对万科将缺乏足够信心销售也将受到很大影响进而影响回款使经营雪上加霜。”