黑石养老公寓投资大翻车，损失超6亿

随着市场回暖，私人股本（PE）巨头们正在加大项目退出的力度，其中也包括趁机处理不良资产。全球最大的PE机构黑石，眼下正忙于清算一个重大的失败项目。该项目包含遍布美国各地的90多处地产，总计有约9000套老年公寓。黑石八年前收购这些资产时花费了18亿美元，但目前它们的估值已经完全崩溃。

自2025年以来，黑石几乎是以不计成本的方式甩卖这些资产，7折、6折甚至是3折的交易屡见不鲜。目前黑石的清理工作已经快要完成。据WSJ报道，黑石已经出售了该项目大约三分之二的资产，并正在推动出售剩余的资产。据估计，黑石在这笔投资中的损失已经超过6亿美元。

养老公寓噩梦：黑石的巨额亏损

时间回到2015年，彼时全球一级市场繁荣。年底，黑石募集了一只创纪录的房地产旗舰基金BREP VIII，总规模达到158亿美元，开始寻找投资机会。养老地产因其高收益率进入了黑石的视野，很快，黑石就用两笔收购建立起颇具规模的养老地产投资组合。

然而，一晃十年时间过去，BREP VIII进入退出期，黑石开始拆解并逐步出售这一资产包，并且是以“骨折”的价格。公开记录显示，黑石近期还卖掉了位于美国南卡罗来纳州的一座养老地产，打六折出售。另外，黑石在丹佛、芝加哥等地的多处养老公寓，也被以低于购买价70%的价格出售。

WSJ梳理的养老地产交易记录显示，黑石出售这些资产的总价约为5.36亿美元，而当年收购花费了超过7.55亿美元。更夸张的是，有5处资产的价值甚至跌破了贷款余额。

押注“银发海啸”：黑石的如意算盘

众所周知，苏世民的首要投资原则是“不亏钱”。对一向以稳健著称的黑石而言，这样的惨重失败十分罕见。2016年，当黑石决定大举进军养老地产时，这看起来几乎是一桩稳赚不赔的买卖。当时，“银发海啸”一词正热，随着美国二战后的“婴儿潮一代”进入老年，养老地产前景看好。

然而，疫情和劳动力市场的变化打破了这一计划。疫情后，美国低端劳动力市场发生了结构性变化，工资螺旋上升。养老公寓的护工、保洁和餐饮人员直接面临来自亚马逊、沃尔玛等零售巨头的用工竞争。为了留住人，运营机构们被迫大幅涨薪。

即便如此，据估计2023年美国的养老行业仍存在约24.5万人的用工缺口。人手短缺甚至迫使一些养老院限制入住人数。在入住率下降的同时，黑石所重点投资的中端养老公寓又正面临一场“可负担性危机”。

美国中端养老公寓市场崩盘

既然人力成本上升了，养老公寓是否可以同步提高租金来对冲呢？答案是不能。疫情之后，美国老人们对入住养老公寓的兴趣明显减退。尤其是在2020年-2021年，养老公寓的入住率断崖式下跌。虽然2023年以来入住率已经明显回升，但平均入住率仅为85.6%，仍低于疫情前的水平。

一个重要原因是疫情部分改变了养老观念。今年的一份调查显示，相比于集中式的养老社区，77%的美国老年人偏好在家养老。在入住率下降的同时，中端市场客户的支付能力跟不上，又没有补贴，成了入住率下滑的重灾区。

对于此次巨亏，黑石在发给媒体的声明中称，养老公寓项目造成的损失仅相当于BREP VIII基金总规模的一小部分。虽然在养老公寓上翻车了，但BREP VIII对物流地产、数据中心等产业的投资大获全胜。

这也侧面印证了，对于哪怕是最聪明的资金来说，养老公寓也是一个极难驾驭的“苦生意”。